上海房地产市场在2022年开年整体保持强劲势头，但在三月份的疫情冲击下，市场活动按下“暂停键”，各物业类型受到不同程度影响。
仲量联行2022年第一季度上海房地产市场回顾与展望显示，2022年前两个月上海消费需求和整体零售租赁活动保持稳定，但3月份上海疫情的爆发扰乱了市场正常活动。在此影响下，上海市区2022年一季度的净吸纳量为46,700平方米，低于2021年一季度的95,000平方米。
仲量联行上海零售地产部总监庄棓琪表示:“一、二月份的新租赁面积主要来自于咖啡茶饮及甜品店、新能源汽车展厅、国际护肤香水品牌、和独立设计师时尚品牌。” 此外，品牌集合店等将销售与展示空间相结合的新兴零售业态也出现一定扩张势头。预计近期的疫情爆发和防疫措施将继续影响零售业务，零售品牌的扩张速度短期内将放缓，但长期扩张计划暂不会受到影响。
一季度核心商圈及非核心商圈没有新增供应交付。由于疫情影响，一些原定于3月开业的项目面临延期。一季度核心商圈空置率环比持平于9.0%。由于前一季度新开业的位于非核心商圈的项目迎来租赁新进展，本季度非核心商圈空置率从9.6%环比下降至9.2%。
由于大部分租赁交易已于2021年底完成，而2022年的新交易仍在谈判中，因此一季度的租金并无明显波动。核心商圈底层租金环比小幅上涨0.1%至51.1元每平方米每天，而非核心商圈租金基本持平于19.2元。疫情影响之下，租赁势头正在放缓，预计今年市场将面临空置率和租金方面的双重压力。
投资市场方面，自2021年四季度开始，随着利率降低、放款周期缩短及暂缓房产税征收等政策的出台，国内房地产行业出现了一系列积极缓和的迹象。此前机构投资者预期开发商将大幅减价出售其资产来换取资金流动性，在实际退出案例中其价格大多仍保持市场水平。预计机构投资者将保持观望态度，收购机会或向国有企业倾斜。
在当前上海等地新冠疫情冲击下，能提供优质服务的物业及社区受到了租房者的追捧。随之，拥有较强运营能力并能提供优质服务的长租公寓板块受到投资者的持续关注。
从行业来看，自2020年发生全球疫情以来，整个生物医药行业崛起并蓬勃发展，进一步带动了上下游产业的扩张需求，激发了投资者对生命科学园的积极布局态度。物流市场表现依旧强劲，仓储需求保持高增长。尽管受疫情影响短期内物流市场面临一定压力，物流项目的投资收益率有所缩减，但长期而言，投资者仍将持续追捧物流投资机会，预计2022年将有大量物流资产包的出售计划。
仲量联行华东区资本市场总监孙翎表示:“虽受到当前疫情及众多不确定因素的影响，投资者对长租公寓、生物医药和物流板块依旧保持高度关注。我们预计，随着前几年投资机构入市的标的投资周期接近尾声，今年下半年将会有大量资产退出市场，为市场带来更多投资机遇。”
