事件:公司发布2021年年报报告期内实现营业收入1123.1亿元,同比增长28.1%,归母净利润36.01亿元,同比下降48.8%收入稳步增长,监管影响利润2021年,公司实现营业收入1123.1亿元,同比增长28.1%,实现净利润36.01亿元,同比下降48.8%利润下降的原因是:1)受行业监管影响,结算毛利率同比下降5.9pct至17.2%,2)存货等资产减值准备21.6亿元,同比增长4倍以上,3)合资开发项目收入较2020年减少5.09亿元,同比减少39.1%期内,公司实现毛利率17.2%,同比下降6个百分点,,实现净利润率3.2%,同比下降4.8pct,利润率下滑幅度较大费用率方面,期内三项费用/收入7.5%,同比下降0.4个百分点,销售费用/收入6.9%,同比下降0.6个百分点,财务费用/收入0.6%,同比上升0.1个百分点销售规模下降,多元化方式帮助拿地期内,公司实现销售金额1840亿元,同比下降17.6%,录得销售回款1853亿元,对应销售回款率100.7%,销售面积1966万立方米,同比下降12.2%,销售均价9359元/平,同比下跌6.1%拿地方面,期内公司拿地976万平方米,同比下降58.7%,其中新一线,二线城市占87%,通过地产+商业,地产+产业,并购等多种方式拿地占56%,拿地金额376亿元,同比下降57.8%,楼面价3852元/平,同比上涨2.1%,楼面价/平均售价41.2%,上涨3.3pct同比,拿地金额/销售金额为20.4%,同比下降19.6pct,拿地力度减弱期内,公司新开工面积1485万立方米,同比下降49.9%,完成年度计划的51.2%,竣工面积2111万立方米,同比增长5.8%,已完成年度计划的81.2%地产方面,截至2021年底,金科商业管理项目80个,管理面积307万立方米,已形成金科中心,金科爱琴海,金步行未来生活中心三大成熟产品线年收入和EBITDA增长率分别为30%和32%,地产方面,截至期末,已布局22个城市,开发管理28个园区,总面积超过1300万立方米,战略合作伙伴超过3000家园区企业年产值超过2000亿元,建成运营了长沙科技新城,重庆两江健康科技城等标杆园区三条红线在黄档,有息负债结构不断优化三条红线方面,公司资产负债率(扣除合同负债后)为69.2%,下降0.7pct同比,净负债率为69.5%,下降5.6个百分点,同比,短期债务覆盖率0.88,同比下降0.41,三条红线处于黄档截至期末,有息负债余额同比减少170.5亿元至806.1亿元,有息负债规模大幅下降,有息负债结构方面,银行,非银机构,公开市场融资余额占比分别为52%,24.5%,23.5%,同比分别下降1.1个百分点,下降4.1个百分点,上升5.2个百分点,结构继续优化2021年,公司在公开市场发债10次(包括公司债,超短融,美元债,ABS,CMBS),总融资规模118亿元,今年2月,公司成功发行15亿元公司债券,票面利率8%,期限4年,融资渠道保持畅通投资建议:维持公司买入评级考虑到行业调控影响下的结转毛利率下降,预计公司2022—24年净利润增速分别为10.1%/7.7%/6.0%,对应EPS为0.74/0.80/0.85元,对应PE为6.01/5.58/5.26倍考虑到融资渠道和融资的畅通风险:行业销售景气度下滑超预期,政策放松不及预期