事件:公司发布2021年年报报告期内实现营业收入1123.1亿元，同比增长28.1%，归母净利润36.01亿元，同比下降48.8%收入稳步增长，监管影响利润2021年，公司实现营业收入1123.1亿元，同比增长28.1%，实现净利润36.01亿元，同比下降48.8%利润下降的原因是:1)受行业监管影响，结算毛利率同比下降5.9pct至17.2%，2)存货等资产减值准备21.6亿元，同比增长4倍以上，3)合资开发项目收入较2020年减少5.09亿元，同比减少39.1%期内，公司实现毛利率17.2%，同比下降6个百分点，，实现净利润率3.2%，同比下降4.8pct，利润率下滑幅度较大费用率方面，期内三项费用/收入7.5%，同比下降0.4个百分点，销售费用/收入6.9%，同比下降0.6个百分点，财务费用/收入0.6%，同比上升0.1个百分点销售规模下降，多元化方式帮助拿地期内，公司实现销售金额1840亿元，同比下降17.6%，录得销售回款1853亿元，对应销售回款率100.7%，销售面积1966万立方米，同比下降12.2%，销售均价9359元/平，同比下跌6.1%拿地方面，期内公司拿地976万平方米，同比下降58.7%，其中新一线，二线城市占87%，通过地产+商业，地产+产业，并购等多种方式拿地占56%，拿地金额376亿元，同比下降57.8%，楼面价3852元/平，同比上涨2.1%，楼面价/平均售价41.2%，上涨3.3pct同比，拿地金额/销售金额为20.4%，同比下降19.6pct，拿地力度减弱期内，公司新开工面积1485万立方米，同比下降49.9%，完成年度计划的51.2%，竣工面积2111万立方米，同比增长5.8%，已完成年度计划的81.2%地产方面，截至2021年底，金科商业管理项目80个，管理面积307万立方米，已形成金科中心，金科爱琴海，金步行未来生活中心三大成熟产品线年收入和EBITDA增长率分别为30%和32%，地产方面，截至期末，已布局22个城市，开发管理28个园区，总面积超过1300万立方米，战略合作伙伴超过3000家园区企业年产值超过2000亿元，建成运营了长沙科技新城，重庆两江健康科技城等标杆园区三条红线在黄档，有息负债结构不断优化三条红线方面，公司资产负债率(扣除合同负债后)为69.2%，下降0.7pct同比，净负债率为69.5%，下降5.6个百分点，同比，短期债务覆盖率0.88，同比下降0.41，三条红线处于黄档截至期末，有息负债余额同比减少170.5亿元至806.1亿元，有息负债规模大幅下降，有息负债结构方面，银行，非银机构，公开市场融资余额占比分别为52%，24.5%，23.5%，同比分别下降1.1个百分点，下降4.1个百分点，上升5.2个百分点，结构继续优化2021年，公司在公开市场发债10次(包括公司债，超短融，美元债，ABS，CMBS)，总融资规模118亿元，今年2月，公司成功发行15亿元公司债券，票面利率8%，期限4年，融资渠道保持畅通投资建议:维持公司买入评级考虑到行业调控影响下的结转毛利率下降，预计公司2022—24年净利润增速分别为10.1%/7.7%/6.0%，对应EPS为0.74/0.80/0.85元，对应PE为6.01/5.58/5.26倍考虑到融资渠道和融资的畅通风险:行业销售景气度下滑超预期，政策放松不及预期
